Brf Malmgården 2016-04-26
ANVISNINGAR FÖR OMBYGGNATION AV LÄGENHET
Bakgrund
Detta dokument är framtaget av styrelsen för BRF Malmgården. Det ska tjäna som en guide för
medlemmar som planerar att utföra en större reparation, renovering eller ombyggnad av sin
bostadsrätt. Om du planerar sådana åtgärder är det viktigt att du som medlem tar del av denna
information. Observera att detta gäller även om din åtgärd inte kräver styrelsens tillstånd.
Enligt 12 § i föreningens stadgar får du som medlem inte göra några väsentliga förändringar i
lägenheten utan styrelsens tillstånd. Sådant tillstånd kan sökas genom att man lämnar in en
ansökan. Förfarandet och krav på innehåll beskrivs nedan.
Vid ombyggnationer ska man alltid ta hänsyn till fastighetens funktion och värde och för alla
ombyggnationer gäller att de inte får innebära några försämringar för föreningen eller för
andra medlemmar i föreningen och deras bostäder.
Information om byggnaden
Grönklassning
Byggnaden på fastigheten Rapphönan 1 är grönklassad av Stadsmuseet. Grönklassning innebär att
objektet har ett högt kulturhistoriskt värde. Detta betyder att byggnaden är särskilt värdefull från
historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt. Grönklassade byggnader omfattas av Plan- och bygglagen 3 kap. 12 §.
Klassningen innebär att renoveringar och ombyggnader berörs av varsamhets- och förvanskningsparagraferna i Plan- och bygglagen 8 kap. 13, 14, 17 §§. Som ägare av en bostadsrätt i fastigheten
och medlem i Brf Malmgården är du som enskild medlem skyldig att följa denna lagstiftning.
Kulturhistoriska värden inkluderar även interiörer. Lagstiftningen gäller därför också:
· trapphus
· lägenhetsdörrar
· planlösningar
· snickerier och fast inredning
Befintliga ytterdörrar får ej bytas ut. Säkerhetsdörrar/gallergrind etc. får endast sättas på insidan
av befintliga ytterdörrar.
Inför en renovering bör du kontakta Stadsmuseet för att få hjälp med att utreda vad som gäller i det specifika fallet.
Ansökan om tillstånd
Ansökan hos styrelsen
Ansökan för ombyggnad ska lämnas till styrelsen i god tid (minst 2 månader innan byggstart för
att kunna behandlas på ordinarie styrelsemöte). Ansökan måste ha godkänts av styrelsen innan
ombyggnationen påbörjas.
Nedan anges exempel på förändringar som kräver tillstånd:
· Ingrepp i bärande konstruktion, inklusive trossbotten (medges i princip inte).
· Ändring av befintliga ledningar för el, vatten, avlopp, värme och ventilation.
· Ändringar i lägenhetens planlösning eller annan väsentlig förändring.
Planritning och ritningar för ny planlösning ska ingå i ansökan om byggnationen innebär ändring
av planlösningen. Ritning ska även lämnas vid ansökan i det fall byggnationen skulle innebära ändringar av systemen för vatten, avlopp, värme och ventilation.
Om byggnationen innebär eventuell borttagande av sekundärt bärande vägg (s.k. icke bärande
vägg), ska ansökan innehålla utlåtande från konstruktör som visar att det kan ske utan risk för
skada. Detta behövs eftersom även sådana väggar - bland annat genom sättningar - kan få en
viss bärande funktion. Obs! För borttagning av bärande vägg krävs bygglov från kommunen. En
planritning av lägenheten kan fås hos Stadsbyggnadskontoret.
Om byggnationen skulle innebära ny rördragning genom bärande konstruktion ska man bifoga ett
utlåtande av konstruktör som visar att den kan genomföras på ett säkert sätt utan att skada valv.
Utlåtandet ska även visa att spillvattenstammar kommer att få föreskriven lutning.
Vid planerad ventilationsflytt eller omdragning av kanaler ska ett intyg från en ventilationskonsult
vara med i ansökan. Intyget ska visa att ventilationen fortsättningsvis kommer att fungera tillfredsställande. Det ska också visa att ventilationssystemet inte kommer att påverkas negativt för
kringliggande lägenheter. Ventilationsutrustning får i regel ej tas bort eller sättas igen.
Idag finns det ingen möjlighet att tillåta att tidigare plomberade kakelugnar/eldstäder tas upp då
alla pipor är upptagna. Detta beror på att man i slutet på 1980-talet satte in nya cortenrör i
skorstensrören. Eftersom detta innebar att det inte fanns plats för rör till alla eldstäder beslöt
man att begränsa antalet eldstäder i huset. Man beslutade då att de lägenheter som hade sina
kakelugnar kvar skulle få en fungerande kakelugn per lägenhet. Övriga plomberades. I samband
med ombyggnaden ersattes några få lägenheter ekonomiskt där plombering var nödvändig.
Bindande överenskommelse gjordes med medlemmarna och beslut togs på stämma.
Det är inte tillåtet att riva kakelugnar.
Ljudmätning kan komma att krävas i ett eventuellt tillstånd för byggnation som involverar flyttning/ändrad användning av rum (t. ex köksflytt). Detta för att säkerställa att luft- och stegljud ej
försämras för kringboende.
Andra tillstånd
Vissa förändringar i lägenheten kräver bygglov eller bygganmälan. Det åligger medlemmen att
själv ta reda på om sådana krävs. Om de krävs är det medlemmens eget ansvar att lämna in sådan
ansökan och säkerställa att den har godkänts innan byggnation börjar.
Ansvar
Generellt
Medlemmen ansvarar själv inför föreningen för allt arbete som bedrivs av denne själv eller av
dennes anlitade entreprenör/hantverkare. Medlem svarar också för direkta och eventuella framtida följdskador eller för krav på återställande som kan relateras till egna ändringar i lägenheten.
Styrelsen vill även påtala att det i samband med byggarbeten alltid finns en risk för skador på
bjälklag, vattenrör och elledningar. Skulle skador av denna art uppstå i samband med egna
arbeten vilar det på medlemmen att ombesörja och bekosta erforderliga åtgärder för avhjälpande
av de uppkomna skadorna i och utanför lägenheten. Vid skador ska styrelsen informeras.
Byggavfall och byggmaterial
Vid ombyggnad i lägenheten ligger ansvaret på medlemmen att själv forsla bort byggavfall. Tänk
på att du inte får använda portiker, körportar, gård eller föreningens andra allmänna utrymmen
som lagringsplats för byggmaterial/byggavfall. Dessa får inte heller användas som arbetsplats för
de som genomför din byggnation.
Entreprenörer
Försäkra dig alltid om att entreprenören har såväl F-skattsedel som försäkringar på sina arbeten. I
byggkontraktet bör man även ha avtalat om ansvarsreglerna. Alla arbeten ska utföras fackmässigt
och följa Boverkets Byggregler och gällande branschregler.
Det är ett krav att entreprenören för rörarbeten, inklusive eventuella underleverantörer, är
"säkert vatten"-certifierade. Säker vattenstandard innebär bland annat att tätskikt, exempelvis i
våtutrymmen, i väggar och golv, i disk- och tvättmaskiner, ska installeras av personal som är
"säkert vatten"-certifierade. Dessutom gäller att entreprenören för elarbeten, inklusive eventuella underleverantörer, måste ha behörig personal.
Krav på byggnationen
Ventilation
För att säkerställa god inomhusmiljö måste ventilationsflödena fungera. Föreningen genomför
därför med jämna intervall ventilationskontroller i enlighet med gällande lagstiftning. För medlem
är det inte tillåtet:
· att ansluta mekaniska frånluftsfläktar (t. ex. köksfläktar) direkt till frånluftskanaler. Mekaniska köksfläktar ska utrustas med egna kolfilter.
· att sätta igen vare sig tillufts- eller frånluftskanaler eftersom detta inverkar negativt på
ventilationen i hela huset.
Partiellt stambyte vid byggnation
Föreningen har beslutat att det löpande ska utföras ett partiellt stambyte av fastigheten. Detta
innebär att vid renovering av kök och badrum ska berörda stammar, som är i behov av ersättning,
bytas ut. Detta görs på medlemmens bekostnad. Dokumentation av bytet ska delges styrelsen för
arkivering inför framtida renoveringar. Vid osäkerhet kontakta styrelsen! Efter att nya rör dragits
ska dessa - innan igensättning sker - godkännas av en av styrelsen utsedd kontrollant.
Rekommendationer:
Det kan vara klokt att lägenheterna under och ovan den lägenhet som ska renoveras, inspekteras
innan ombyggnation/ändring. Detta för att eventuella skador i ett senare skede ska kunna
identifieras. En sådan besiktning skyddar även den medlem som utför ombyggnationen från potentiella missriktade krav på att åtgärda skador. Det kan till exempel gälla lossad takfärg som
funnits i kringliggande lägenheter innan ombyggnationen påbörjades.
Det kan också vara klokt att anlita en kontrollansvarig vid ombyggnation som är bygglovspliktig.
Krav på utförandet
Under ombyggnaden:
Som medlem är du skyldig att se till att gällande lagar, standarder och normer efterlevs vid byggnationen.
Allmän hänsyn
Det är medlemmens ansvar att hålla rent och prydligt i fastighetens entréer, hissar och trapphus
under hela den tid som arbetet pågår. Skyddstäckning av golv, mattor, hiss eller andra nödvändiga ytor ska utföras på ett sådant sätt att den ger ett fullgott skydd samt att full funktion
bibehålls under hela den tid täckningen kvarblir eller arbetena pågår. Eventuella kostnader för
stopp eller skador som sker på hissar i samband med renoveringen kommer att debiteras
lägenhetsinnehavaren.
Nedsmutsning av trapphus och hissar som kan hänföras till byggnadsarbetena ska åtgärdas direkt
och utan föreningens påkallan.
Informera grannarna i god tid innan du ska utföra arbeten i din lägenhet! Sätt upp anslag i berörd
port och även i den port som ligger närmast den berörda lägenheten. Anslaget ska visa vilken
lägenhet det gäller, under vilken tid som arbetet pågår, samt även kontaktuppgifter till aktuell
medlem eller entreprenör.
Glöm inte att vid eventuell vattenavstängning meddela berörda boende minst 3 dagar i förväg.
Vid längre frånvaro ska man lämna kontaktuppgifter på entreprenören till styrelsens ordförande
samt eventuellt till någon/några grannar.
Se också till att entreprenören snarast möjligt forslar bort säckar med byggavfall så vi inte skräpar
ner framför huset. Man får under inga villkor spola ner byggavfall i avloppet.
Buller och störningar - tänk på grannarna!
Byggarbeten ska ske med så lite störning som möjligt för övriga boende. Inga kringboende ska
drabbas av försämringar på grund av en ombyggnad i fastigheten. Buller ska minimeras och
koncentreras till så få tillfällen som möjligt! Om ombyggnaden medför arbete som är mycket
störande, använd ditt omdöme och utför arbetena då de stör som minst - inte för tidigt på
arbetsdagen. Moment såsom bilning, borrning eller ingrepp i betong skapar oljud som sprider sig
långt genom huset. Det krävs godkännande av styrelsen för att få utföra arbeten som medför
buller på annan tid än arbetstid (måndag till fredag kl. 8-17).
Vid större reparationer eller ombyggnationer kan föreningens styrelse kräva att transporter till
och från lägenheten, i vilken arbetena pågår, sker via utvändigt monterad bygghiss med anslutning direkt mot berörd lägenhet.
Efter ombyggnaden:
Efter ombyggnad ska följande handlingar lämnas till föreningen för arkivering:
· Ritningar/beskrivning av utfört arbete.
· Intyg om "säkert vatten" och uppgift om firma/personer med behörighet för elarbeten.
· Tätskiktsintyg för våtrum.
Slutligen vill vi påminna om att man som ägare av en bostadsrätt vid försäljning av bostadsrätten
har upplysningsplikt om gjorda ändringar. Ansvaret följer dessutom bostadsrätten, det vill säga
det överförs på ny ägare.
Styrelsen
Renoveringspolicy BRF Malmgården 20160426.pdf